Incentivos fiscales para la construcción y el blanqueo de tenencia de moneda

El 12/03/2021, se publicó en el Boletín Oficial la ley 27.613, por medio de la cual se implementaron incentivos fiscales para promover el desarrollo y la inversión en proyectos inmobiliarios privados y, a dichos fines, se establecieron dos mecanismos de promoción:

  1. Incentivos fiscales sobre la inversión en proyectos inmobiliarios; y
  2. Régimen de exteriorización de la tenencia de moneda nacional y extranjera destinada a la inversión en dichos proyectos (“Blanqueo”).

A continuación, mencionaremos las características salientes de cada uno de ellos.

Régimen de Incentivos Fiscales a la Construcción

  • Sujetos alcanzados: los sujetos alcanzados por la normativa son las personas físicas, las sucesiones indivisas y las personas jurídicas comprendidas en el artículo 53 de la Ley de Impuesto a las Ganancias (t.o. 2019).
  • Proyectos inmobiliarios incluidos: alcanza todo tipo de proyecto privado (construcciones, ampliaciones e instalaciones, entre otras) cuyas obras inicien a partir del 12/03/2021 (entrada en vigencia de la Ley) o que, a dicha fecha, posean un grado de avance inferior al 50% de la obra.

Beneficios

Impuesto sobre los Bienes Personales

  • Exención: Los montos a invertir en los proyectos inmobiliarios alcanzados por la normativa quedarán eximidos del impuesto, siempre y cuando las mismas sean realizadas entre el 12/03/2021 y el 31/12/2022. La exención incluye tanto a aquellas inversiones realizadas de manera directa como las realizadas indirectamente a través de sociedades y fideicomisos.

La exención aplicará desde el período fiscal en que se efectivice la inversión y hasta aquel en que se produzca la finalización del proyecto inmobiliario, su adjudicación, o la enajenación del derecho o participación, lo que ocurra primero. Cuando no se hubiesen cumplido los presupuestos mencionados precedentemente, la exención igualmente estará limitada a un máximo dos periodos fiscales.

  • Pago a cuenta: se prevé el cómputo como pago del Impuesto sobre los bienes personales a cuenta del 1% del valor de las inversiones, estableciendo determinadas pautas en cuanto al período fiscal en que deberán computarse las mismas. Así, por ejemplo, una persona humana con un patrimonio en el país de AR$10.000.000 debería abonar AR$76.250 en concepto de Impuesto sobre los Bienes Personales, pero invirtiendo AR$1.000.000, dicha suma estaría exenta y se podrían computar AR$10.000 como pago a cuenta (1%). De esta forma, el impuesto a abonar sería de AR$56.250

Impuesto a la transferencia de inmuebles o Impuesto a las Ganancias

Se contempla el diferimiento del pago del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles o del Impuesto a las Ganancias, según corresponda en virtud de la fecha de adquisición del inmueble, cuando se configure la transferencia y/o enajenación de bienes inmuebles a personas jurídicas de la tercera categoría para el desarrollo de proyectos de construcción. Como requisito, se exige que el proyecto comience en un plazo máximo de dos años desde la transferencia y/o enajenación.

El pago procederá en el momento o período fiscal en que los titulares: (i) perciban una contraprestación en moneda nacional o extranjera; (ii) cedan o transfieran a cualquier título la participación, derechos o similares que hubieran recibido como contraprestación; (iii) se produzca la finalización de la obra; o (iv) se adjudique la unidad que hubieran recibido como contraprestación; lo que ocurra en primer lugar.

Blanqueo de la Tenencia de Moneda Nacional y Extranjera

Blanqueo

Este nuevo régimen está dirigido únicamente a la declaración voluntaria de tenencia de moneda nacional y/o extranjera con destino a la inversión en proyectos inmobiliarios. Se trata de una diferencia marcada con el “Régimen de Sinceramiento Fiscal” (ley 27.260), instaurado por el Gobierno de Mauricio Macri, el cual permitía además la exteriorización de bienes muebles e inmuebles.

Sujetos alcanzados

Personas humanas, sucesiones indivisas y sujetos establecidos en el artículo 53 de la Ley de Impuesto a las Ganancias (t.o. 2019) que posean moneda nacional y/o extranjera sin declarar, siempre que sean residentes en el país.

Depósito y destino de los fondos

La normativa establece que estos fondos deberán ser depositados en una cuenta especial (CECON.Ar), los cuales deberán obligatoriamente invertirse en el rubro de la construcción. Podrán ser utilizados transitoriamente para la compra de títulos públicos nacionales, ya que la normativa no dispone un plazo máximo para la inversión transitoria (ver siguiente punto).

Fecha límite

Para declarar la tenencia de moneda nacional o extranjera se establece un plazo de 120 días corridos a computarse desde el 12/03/2021. La fecha límite operaría el 10/07/2021.

Tipo de cambio

La divisa extranjera se deberá convertir al tipo de cambio comprador del Banco Nación que corresponda a la fecha de su ingreso en la cuenta especial CECON.Ar.

Sin embargo, el inversor podrá blanquear pesos, liquidando sus divisas extranjeras vía dólar MEP para luego declarar moneda nacional y así evitar la conversión al tipo de cambio oficial.

Impuesto especial

El Blanqueo estará sujeto a un impuesto especial sobre el monto total de la tenencia declarada. A diferencia de lo que sucedió con el Régimen de Sinceramiento Fiscal, las alícuotas no variarán según el monto a declarar, sino que dependerá del momento en que se ingrese el monto en la cuenta especial, computados desde el 12/03/2021:

    • Hasta los 60 días: 5%.
    • Entre los 60 y los 90 días: 10%.
    • Entre los 90 y hasta los 120 días: 20%.

Tenencias Excluidas

Se excluye expresamente a aquellas tenencias en el exterior que estuvieran depositadas en entidades financieras o agentes de custodia radicados o ubicados en jurisdicciones o países identificados por el Grupo de Acción Financiera (GAFI) como de alto riesgo o no cooperantes.

Beneficios de los montos declarados

Los sujetos que ingresen el impuesto especial, gozarán prácticamente de los mismos beneficios que establecía el Régimen de Sinceramiento, es decir:

    • No estarán sujetos a determinación de oficio;
    • Quedarán liberados de toda acción civil, comercial, penal tributaria, penal cambiario, penal aduanera e infracciones administrativas que pudieran corresponder;
    • Se los eximirá del pago de aquellos tributos nacional que hubieran omitido declarar;
    • La declaración voluntaria efectuada por las sociedades comprendidas en el artículo 53 de la LIG, liberará a los socios (o fiduciantes, beneficiarios y fideicomisarios) en proporción a la materia imponible que les sea atribuible, salvo que hubieran optado por tributar de acuerdo a las pautas del art. 73, inc. a), punto 8 de la LIG. También liberará de sus obligaciones fiscales a las empresas unipersonales de las que sean titulares las personas humanas.
    • Estos beneficios no incluyen a las percepciones y retenciones practicadas y no ingresadas.

Renuncia y desistimiento de procedimientos judiciales y administrativos

Aquellos sujetos que adhieran al Blanqueo deberán renunciar a la promoción de cualquier procedimiento judicial y/o administrativo para reclamar con fines impositivos la aplicación de procedimientos de actualización de cualquier naturaleza. Si el procedimiento ya estuviese en curso, el sujeto deberá desistir de las acciones y el fisco al cobro de multas. Las costas y gastos causídicos se impondrán en el orden causado.

Comentarios Finales

En el complejo contexto de nuestro país, en donde el aumento de los tributos parece ser por momentos la única solución que se encuentra para hacer frente a la financiación del estado, celebramos este tipo de medidas y, coincidimos con las opiniones de las distintas agrupaciones del rubro de la construcción, en cuanto a lo positivo que pueden resultar estas medidas para fomentar la inversión inmobiliaria. Sin embargo, si bien excede con creces el objeto del presente comentario, esto no quita que estas medidas funcionen realmente como un parche y no elimina la imperiosa necesidad de una reforma integral que incluya la materia impositiva, pero -especialmente- el fenómeno de las finanzas públicas.

En este contexto, el Régimen de Incentivo contempla beneficios muy atractivos para aquellos sujetos que actualmente se encuentren analizando la alternativa de realizar una inversión en el rubro de la construcción. Encontrándose en esa situación y sea que se decida utilizar el Blanqueo como medio o se efectúe con moneda declarada, vemos en estas medidas una muy buena oportunidad para avanzar con la inversión, mientras se aprovechan los beneficios.

Lamentablemente, los recientes antecedentes que se encuentran sobre esta temática, como son los permanentes cambios en las reglas de juego que se sucedieron luego del Régimen de Sinceramiento instaurado por la anterior administración y las constantes alteraciones en materia impositiva, genera cierta desconfianza para decidir adherirse a estos beneficios.

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